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国有土地上房屋征收与补偿政策若干
点击次数:948 次  更新时间:2018-07-30

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

国务院令第590号

已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。 

总 理  温家宝

二〇一一年一月二十一日

国有土地上房屋征收与补偿条例

 

第一章总则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。

第二条 为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。

第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需要征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划土地利用总体规划城乡规划专项规划保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求社会公众意见,经过科学论证。

第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。

第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼

第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布

第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。[2] 

第三章补偿

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换

被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋

第二十二条 因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。[2] 

第四章法律责任

第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级人民政府或者本级人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章附则

第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁

 

 

《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

  第380号

  《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经2015年5月25日省人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2015年9月1日起施行。

省长

2015年7月6日

 

 

湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法

 

 

  第一章 总则

  第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)等法律法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条本办法适用于本省行政区域内国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿。

  第三条房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主,程序正当合法,补偿公平公开的原则。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

  第四条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。

  省人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,指导全省房屋征收与补偿实施工作。

  第五条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  市、县级人民政府应当确定房屋征收部门,组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  市、县级人民政府有关部门应当依照职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

  第六条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门应当与房屋征收实施单位签订书面委托合同,明确委托权限和范围以及双方的权利和义务。房屋征收实施单位所需的工作经费,由房屋征收部门会同同级财政部门制定标准,列入征收成本。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

  房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

  第七条房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规,具备相应的专业知识。

  对房屋征收涉及的用地和规划论证、测绘、评估、法律、房屋拆除等服务性工作,房屋征收部门和有关单位应当委托具备有关资质的专业机构完成。征收决定公告后,房屋征收部门应当公开专业机构的有关信息。

  第八条监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门及其工作人员的监察。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的审计监督,并公布审计结果。

  第九条任何组织和个人对违反本办法规定的行为,都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

  第二章征收决定

  第十条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,由市、县级人民政府作出房屋征收决定:

  (一)国防和外交的需要;

  (二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

  (三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  (四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

  (五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  (六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  第十一条依照本办法第十条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

  制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划,应当广泛征求公众意见,经过科学论证。

  第十二条依照本办法第十条规定征收房屋的,房屋征收部门应当根据规划部门出具的规划意见,合理确定国有土地上房屋征收范围。

  符合本办法第十条第五项规定,为了旧城区改建的需要征收房屋的,应当满足危房集中或者基础设施落后的标准,具体标准由设区的市人民政府制定。市、县级人民政府应当组织国土资源、规划、建设、房地产管理、房屋征收等有关部门和单位及专业人员按照具体标准进行认定,并公布认定结果,征求公众意见,经确定为危房集中或者基础设施落后的,方可实施旧城区改建。

  第十三条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。

  第十四条被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等,以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准;房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

  第十五条市、县级人民政府应当组织有关部门依法对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理,具体办法由市、县级人民政府制定。

  对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

  第十六条房屋征收部门应当会同财政、审计等部门,根据调查结果对征收补偿费用进行测算。

  第十七条房屋征收部门应当根据有关法律法规规定、调查结果和测算情况,拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。

  市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

  房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

  (一)房屋征收目的和房屋征收与补偿的法律依据;

  (二)房屋征收范围和被征收房屋的基本情况;

  (三)补偿方式、补偿标准和计算方法;

  (四)用于产权调换房屋的基本情况和交付时间

  (五)停产停业损失补偿标准和计算方法;

  (六)征收补偿协议的签约期限;

  (七)搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限;

  (八)补助、奖励标准和计算方法;

  (九)受委托的房屋征收实施单位名称;

  (十)其他事项。

  第十八条市、县级人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和修改情况及时公布。

  因旧城区改建需要征收房屋,在征求意见期限内,半数以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》和本办法规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改征收补偿方案。

  第十九条设区的市人民政府应当对所辖区征收补偿工作进行统筹协调。市辖区人民政府拟定的征收补偿方案,在作出房屋征收决定前,应当向市人民政府报告。

  第二十条市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照国家和我省社会稳定风险评估的有关规定,指定具有法定职责的部门或者委托无利害关系的第三方专门机构,就房屋征收的合法性、合理性、可行性和可控性进行社会稳定风险评估,并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。

  社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。未经社会稳定风险评估的,不得作出房屋征收决定。

  第二十一条房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定,具体数量由市、县级人民政府规定。

  第二十二条作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用不到位的,不得作出房屋征收决定。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的,产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费用总额。

  第二十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后,七日内应当公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利、咨询地点、监督电话等事项。

  被征收人对房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  市、县级人民政府及房屋征收部门应当依法公开房屋征收与补偿有关信息,做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

  房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。

  第二十四条房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土资源、规划、建设、房地产管理、工商、税务等部门依法暂停办理有关手续,并向社会公布。书面通知应当载明暂停期限,暂停期限最长不得超过一年。

  第三章 征收评估

  第二十五条 被征收房屋产权调换房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定,评估时点为房屋征收决定公告之日

  第二十六条 房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,参照被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。

  房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定活动,任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

  第二十七条市、县级房地产管理部门应当定期向社会公布依法登记注册、具有三级以上资质和无不良信用记录的房地产价格评估机构目录,供被征收人选择。

  第二十八条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过投票或者摇号等方式确定。

  被征收人协商选定房地产价格评估机构的,由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行,被征收人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的,视为协商选定,由房屋征收部门公布协商选定结果。

  被征收人在七个工作日内协商不成,采取投票方式确定房地产价格评估机构的,参与投票的被征收人人数应当不少于被征收人总数的三分之二,半数以上参与投票的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的,视为投票确定。

  采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的,应当公开进行并由公证机构现场公证,房屋征收部门公布确定结果。

  第二十九条对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十个工作日内,向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十个工作日内,向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  第四章征收补偿

  第三十条作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当根据不同情况,按照规定给予被征收人以下补偿:

  (一)被征收房屋价值的补偿;

  (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  被征收房屋价值补偿中的房屋室内装饰装修价值补偿,由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托按照本办法选定或者确定的房地产价格评估机构评估确定。

  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对有特殊困难的被征收人给予补助,对按期签约、搬迁的被征收人给予奖励。

  第三十一条被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。

  被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。用于产权调换的房屋应当符合国家质量安全标准,经竣工验收合格后方可交付使用。

  因旧城区改建征收个人住宅,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

  第三十二条征收个人住宅,被征收人符合城镇住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当依据城镇住房保障有关规定和被征收人的实际情况,分类优先实施住房保障。住房保障等部门应当按照签订补偿协议及搬迁的顺序,及时为被征收人办理保障性住房有关手续。

  第三十三条市、县级人民政府应当制定最低补偿建筑面积标准。征收个人住宅,被征收房屋建筑面积小于当地最低补偿建筑面积且为被征收人唯一住房的,按不低于当地最低补偿建筑面积的房屋价值进行补偿。

  第三十四条对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

  第三十五条征收执行标准租金的公有房屋,其补偿标准由市、县级人民政府制定。

  第三十六条征收个人住宅,被征收人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房;提供周转用房的,不再支付临时安置费。

  第三十七条因征收房屋造成停产停业,对被征收人给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

  (一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;

  (二)有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;

  (三)已办理税务登记并具有纳税凭证。

  被征收房屋存在租赁关系,生产经营者不是被征收人的,依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。

  第三十八条因征收房屋造成停产停业损失的补偿,补偿金额可以由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。

  第三十九条因征收房屋造成停产停业损失的补偿,应当根据房屋被征收前的纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。

  第四十条因征收房屋造成停产停业,被征收人选择产权调换的,停产停业期限按征收补偿协议约定的过渡期限计算;选择货币补偿的,停产停业期限按不超过六个月计算。

  第四十一条征收个人住宅,被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的,应当按照住宅房屋给予征收补偿;已依法取得营业执照的,对其实际用于经营的部分,可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助,具体补助办法由市、县级人民政府制定。

  第四十二条房屋征收部门与被征收人按照有关规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。

  补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

  第四十三条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《征收条例》和本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

  被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。

  第四十四条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

  第四十五条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

  第四十六条任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

  任何单位和个人不得在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议或者市、县级人民政府未依法作出补偿决定前,强制拆除被征收人房屋,迫使被征收人搬迁。

  禁止建设单位参与搬迁活动。

  第四十七条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案,并将分户补偿情况在征收范围内向被征收人公布。

  第五章法律责任

  第四十八条市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由上级行政机关或者有关部门责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十九条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁的,责令改正;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十条违反本办法规定,在房屋征收部门与被征收人未签订补偿协议或者市、县级人民政府未依法作出补偿决定前,强制拆除被征收人房屋,迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十一条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十二条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十三条伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关公文、证件或者有关证明材料骗取房屋征收补偿的,依法予以追缴,并依法追究有关责任人员的法律责任。

  第五十四条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具有虚假记载或者重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处五万元以上二十万元以下罚款,对房地产估价师并处一万元以上三万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  房地产价格评估机构违反规定收费的,由价格主管部门依法处罚。

  第六章附则

  第五十五条市、县级人民政府应当根据本办法规定,制定具体实施细则。

第五十六条本办法自2015年9月1日起施行。《征收条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。本办法施行前已依法作出房屋征收决定的项目,按原征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行。

 

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

各省、自治区住房城乡建设厅,直辖市住房城乡建设委员会(房地局),新疆生产建设兵团建设局:
  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们,请遵照执行。

       附件:《国有土地上房屋征收评估办法》
中华人民共和国住房和城乡建设部
                          二〇一一年六月三日

国有土地上房屋征收评估办法

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本办法。
  第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定,适用本办法。
  第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。
  任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。
  第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
  房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
  第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
  两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。
  第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。
  房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
  房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:
  (一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;
  (二)负责本评估项目的注册房地产估价师;
  (三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;
  (四)委托人应提供的评估所需资料;
  (五)评估过程中双方的权利和义务;
  (六)评估费用及收取方式;
  (七)评估报告交付时间、方式;
  (八)违约责任;
  (九)解决争议的方法;
  (十)其他需要载明的事项。
  第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
  房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
  第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。
  用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。(目的具有唯一性)
  第九条 房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。
  房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
  对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
  第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。(确保公平)
  用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。(不是可执行可不执行)
  第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
  前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
  第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。
  被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
  房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。
  第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
  可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。
  第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
  被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
  第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。
  第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
  公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。
  第十七条 分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
  整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
  第十八条 房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
  第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
  第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。
  申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
  第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
  第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
  第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会,对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
  评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
  第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。
  第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。
  经评估专家委员会鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,重新出具评估报告。
  第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。
  第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的,房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
  第二十八条 在房屋征收评估过程中,房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的,房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
  第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
  第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
  被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。
  第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
  第三十二条 在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
  第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。

关于无效合同

我国《合同法》第52条规定:

有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益(自注:滥用公权力的破坏性含国家政治利益);(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定

根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定,所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同,是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。欺诈是违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则。违反诚信损害国家核心价值,损害了党和政府形象,由此也损害了社会公共利益!

违反法律、行政法规的强制性规定的合同,是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。《合同法解释》第4条明确规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院委托和授权制定的行政法规等同于国务院制定。

一、“违反法律、行政法规的强制性规定”的含义

1.《最高法关于适用<合同法>若干问题的解释》第十四条规定:

“合同法第五十二条第(五)项规定的’强制性规定’是指效力性强制性规定”。

2.《最高法关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条,关于正确适用强制性规定,稳妥认定民商事合同效力规定:——15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。

二、法律、行政法规的强制性规定,分为“管理性”强制规定和“效力性”强制规定。

1.所谓“效力性”规定,指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范,或者虽然法律及行政法规没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立,但是如果违反了这些禁止性规范的合同继续履行,将损害国家利益、社会公共利益和第三人重大利益的规范。效力性包括了社会影响力。

2.所谓“管理性”规定,指向的是民事合同中的商业管理范畴。法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立,违反此类规范继续履行合同,将会受到国家行政制裁,但合同本身并不损害国家、社会公共利益以及第三人的利益,而只是破坏了国家对交易秩序管理的规范

1)看合同行为本身是否属于法律、行政法规规定的禁止性规定,明确违反将归于无效或合同不成立;

2)在法律、行政法规没有明确规定违反将使合同归于无效或不成立时,就要看履行合同是否将使国家利益、社会公共利益和第三人重大利益受到损害。如合同继续履行,只损害当事人自身的利益,那么就不能判决确认合同无效;如果是行政行为,它将破坏政策和法治环境,涉及众多同类情形和普遍的公民利益,涉及党和政府的政治形象,此例不可开,应该坚决制止!

3)合同的履行明显违反了法律、行政法规的强制性规定时,在接受国家行政管理制裁后,通过一定的行政审批手续,看是否符合法律、行政法规的要求,比如,原来用地手续不全,后来也可以补办手续等。可以采用重签或另签补充协议的方式予以补救。

4)《国有土地上房屋征收与补偿条例》以国务院令的形式下达,《国有土地上房屋征收评估办法》由该法规授权制定,是国务院令不可分割的一个部分,应属于效力强制性规定,包含了政治考量,事关重大违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同为无效合同

5)合同法属于民法的一种,规范的是民事特别是商事行为,应与行政行为严格区别。行政行为参与了公权力,不属于交易行为,与商事合同性质不同,行政行为所造成的公权侵害不仅侵犯了公民的财产权(低价强征高价强卖),而且严重破坏了社会公平正义,直接影响着党和政府的社会形象,将损害国家利益、社会公共利益和公民利益影响面宽,影响恶劣,符合损害国家公共利益之无效条款。

6格式化合同条款忽视法律和行政法规规定,应视为故意,对利用公权力知法犯法的,应当严惩。

合同不成立与无效合同

我们都知道合同在生活中经常都会签订,有很多不同的合同种类,对于合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。合同的本质是一种合意,合同成立就是各方当事人的意思表示一致,达成合意。那么,合同成立需要具备哪些要件呢?合同不成立的情形有哪些呢?

合同成立需要具备哪些要件?

合同成立始于承诺生效,它是当事人对合同标的、数量等内容协商一致的结果。所以,合同成立必须有以下两个要件:

1、须有两方以上订立合同的当事人

2、对合同标的、数量、质量、价款或者报酬等内容经协商一致,达成合意

合同不成立的情形有哪些?

合同不具备成立的要件,即不成立。合同的不成立,有以下几种情形:

1、单方面自行订立合同;2、当事人之间订立合同的意思表示不一致,未形成要约、承诺的合致

3、合同的客体不确定;4、要物合同未履行物的给付(对违法违规的不合理协议乙方有权拒收);5、须经批准、登记方能成立的合同未履行批准、登记手续;6、法律规定或者是当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未订立书面合同且未履行的。

哪些行为造成合同无效

根据《民法通则》第58条的规定,以下情形的民事行为无效:

1、当事人是无民事行为能力人实施的;2、限制民事行为能力人依法不能独立实施的;3、当事人一方有欺诈胁迫、乘人之危的行为;4、双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的行为;5、违反法律或社会公共利益;6、违反国家指令性计划;7、以合法形式掩盖非法目的。

但《合同法》第52条却规定:“有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

其中有一个明显的区别是把《民事通则》第58条规定的“一方以欺诈、胁迫的手段”订立合同的行为分为二种情形来处理:如果是损害了国家利益,属当然无效;如果是损害的是合同相对人的利益,则根据《合同法》第54条规定相对方可以要求变更或撤销,而不再一律认定无效,这不仅尊重了合同当事人的意愿,保护了当事人的利益,鼓励了交易行为,而且还减少了因合同无效而给社会带来的损失。同时,《合同法》第53条规定:合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

应把“强制性规范”分为涉及刑事责任的强制性规范、行政责任的强制性规范、民事责任的强制性规范等类型

《合同法》第48条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后,以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”  效力待定

反之,如果相对人在签约过程中采取了不端措施和行为,则属于非善意相对人,应承担法律责

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