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关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知
点击次数:817 次  更新时间:2018-07-30

关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

建房[2010]53


各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市建委(房地局),新疆生产建设兵团建设局:

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔20104号)要求,进一步加强房地产市场监管,完善商品住房预售制度,整顿和规范房地产市场秩序,维护住房消费者合法权益,现就有关问题通知如下:

一、进一步加强房地产市场监管

(一)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。

(下文略)  

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一〇年四月十三日    

 

中华人民共和国城市房地产管理法

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

城市房地产开发经营管理条例


第二十三条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:
  (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;
  (二)营业执照和资质等级证书;
  (三)工程施工合同;
  (四)预售商品房分层平面图;
  (五)商品房预售方案。

第二十四条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
  第二十五条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
  第二十六条  房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
  第二十七条 商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任
  第二十八条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
  第二十九条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。
  第三十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书住宅使用说明书
  住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。
  保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
  第三十一条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
  第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


对违反法律、法规规定擅自预售商品房的行政处罚

来源:武汉市住房保障和房屋管理局发布时间:2017-12-22


职权编码

272013

职权名称

对违反法律、法规规定擅自预售商品房的行政处罚

实施机关

武汉市住房保障和房屋管理局

职权依据

1、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第三十九条;

2、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第三十八条;

3、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)第十三条。

违法违规行为

违反法律、法规规定擅自预售商品房的

处罚种类

没收违法所得、罚款

细化量化自由裁量权标准

职权运行流程

发现违法事实→立案→调查取证→审查→处罚前告知→听取陈述申辩→听取陈述申辩→集体讨论→决定→送达→执行→结案

责任事项

1.立案责任:对于日常监督检查、举报或其他方式发现“违反法律、法规规定擅自预售商品房”的行为,进行审查核实,决定是否立案。

2.调查取证责任:(1)行政执法人员依法查阅资料、查看现场、听取当事人陈述申辩;(2)制作调查笔录,交由当事人签字或盖章;(3)调查工作结束前,向当事人说明核查情况,就存在的违规行为及处理意见等事项征求当事人意见,告知当事人对不服处理意见的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼;(4)制作调查报告。

3.审查责任:核实稽查调查报告及其他有关材料,“违反法律、法规规定擅自预售商品房”的违规事实进行审查。

4.告知责任:作出行政处罚决定前,制作《行政处罚事先告知书》送达当事人,告知违规事实及其享有的陈述、申辩等权利。符合听证规定的,制作并送达《行政处罚听证告知书》。

5.决定责任:作出处罚决定,制作行政处罚决定书。

6.送达责任:将“违反法律、法规规定擅自预售商品房”的行政处罚决定书送达当事人。

7.执行责任:当事人应自觉履行生效的行政处罚决定,逾期不履行的,武汉市住房保障和房屋管理局申请人民法院强制执行。

8.其他法律法规规章文件规定应履行的责任。

责任事项依据

1.《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条  违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

2.《商品房销售管理办法》第三十八条  违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

3.《城市商品房预售管理办法》第十三条  开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

职责边界

市局主要负责查处辖区内重大违法行为、综合协调辖区内行政执法和处罚工作,对各区进行监督指导。区局不承担行政处罚事项。

承办机构

武汉市住房保障和房屋管理局房产开发与市场监管处

咨询方式

027-85482248;办公地址:武汉市江岸区高雄路166号 ; 邮箱whsfgjxzspc@163.com

监督投诉方式

1、市长热线:027-12345;

2、市房管局机关纪委,办公地址:武汉市江岸区高雄路166号,投诉电话:027-85482283;   

备注

 


商品房(经济适用住房)预售许可(权力清单)

来源:武汉市住房保障和房屋管理局发布时间:2017-12-22

职权编码

271002

职权名称

商品房(经济适用住房)预售许可

实施机关

武汉市住房保障和房屋管理局

办理类型

□即办件     ☑承诺件

职权依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条;

2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第二十三条至第二十七条;

3、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)。

许可范围

及条件

1、取得土地使用权证;

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3、拟预售项目工程进度符合规定要求;

(1)商品房项目:

·低层(含五层)主体结构封顶,且砌筑工程完工;

·多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二;

·小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层,主体结构中地下室每层可抵地上一层。

(2)经济适用房项目:

·多层主体结构达到层数的三分之二;

·小高层及高层主体结构达到层数的二分之一,主体结构中地下室每层可抵地上一层。

4、商品房项目预售方案网上备案已经通过;

5、与预售资金监管部门签订商品房预售资金监管三方协议;

6、经济适用房项目取得市价格主管部门销售价格批文;

7、属于分批次预售的,单次预售规模原则上不低于3万平方米,最小销售单位为栋;销售地下车库、车位的,经规划验收合格、人防工程验收合格。

申请材料

1、商品房预售许可申请表/经济适用住房预售许可申请表(含项目基本情况表、本次预售申请情况表、楼栋概况表); 

2、工程施工进度现场核查表一式一份(原件拟留);

3、工程施工进度照片一式一份(原件拟留);

4、建设工程规划许可证及核位红线图原件及复印件一式一份(复印件拟留);

5、建筑工程施工许可证原件及复印件一式一份(复印件拟留);

6、国有土地使用权证及宗地图原件及复印件一式一份(复印件拟留);

7、抵押权人出具的同意销售的书面证明一式一份(原件拟留);

8、土地出让合同一式一份(商品房项目提交)(复印件拟留);

9、建设工程施工合同一式一份(复印件拟留);

10、商品房(或经济适用房)预售方案一式一份(原件拟留);

11、商品房(或经济适用房)预售方案备案证明一式一份(原件拟留);(通过审批系统调取)

12、武汉市商品房预售资金监管协议一式一份(商品房项目提交)(复印件拟留);

13、房屋基础信息(测绘成果)采集单一式一份(复印件拟留);

14、加载法人和其他组织统一社会信用代码的营业执照一式一份(复印件拟留);15、房地产开发企业资质证书副本一式一份(复印件拟留);

16、前期物业服务合同一式一份(复印件拟留);

17、经规划批准的总平面图一式一份(复印件拟留);

18、建设工程竣工验收规划条件核实证明及附图原件及复印件一式一份(销售地下车库、车位的项目提交)(复印件拟留);

19、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》原件及复印件一式一份(销售地下车库、车位的项目提交)(复印件拟留);

20、人民防空工程竣工备案表复印件一式一份(缴纳人防工程异地建设费的,提交相关证明材料)(销售地下车库、车位的项目提交)(复印件拟留);

21、《关于车位(车库)权属约定的说明》一式一份(原件拟留)并附商品房买卖合同一式一份(复印件拟留)(销售地下车库、车位的项目提交);

22、经济适用住房项目计划批文一式一份(经济适用房项目提交)(复印件拟留);

23、物价部门关于经济适用住房销售基准价格复函原件及复印件一式一份(经济适用房项目提交)(复印件拟留)。

法定期限

20个工作日

承诺期限

7个工作日

特别程序

及期限

收费依据

及标准

不收费

证照批复

名称

《武汉市商品房预售许可证》、《武汉市经济适用住房预售许可证》

职权运行

流程

申请→受理→审查(现场勘查)→决定→送达→办结

责任事项

1.受理责任:公示办理行政审批的条件、程序及所需提交的材料,一次性告知补正材料;依法受理或不予受理(不予受理应当告知理由),不得要求申请人提交与其申请的行政许可事项无关的技术资料和其他材料。

2.审查责任:行政机关应当对申请人提交的申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,行政机关能够当场作出决定的,应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序,需要对申请材料的实质内容进行核实的,行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。

3.决定责任:作出决定;按时办结;法定告知。

4.送达责任:符合条件的通知申请人,并予以送达证书;不予批准的,应当说明理由。
5.监管责任:应当建立健全监督制度,通过定期检查、不定期抽查被许可事项的有关材料履行监督责任,对违反规定的行政工作人员给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

6.其他法律法规规章文件规定应履行的责任。

责任事项依据

1-1.《行政许可法》第三十条  行政机关应当将法律、法规、规章规定的有关行政许可的事项、依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。申请人要求行政机关对公示内容予以说明、解释的,行政机关应当说明、解释,提供准确、可靠的信息。

1-2.《行政许可法》第三十一条  行政机关不得要求申请人提交与其申请的行政许可事项无关的技术资料和其他材料。

1-3.《行政许可法》第三十二条  (一)申请事项依法不需要取得行政许可的,应当即时告知申请人不受理;(二)申请事项依法不属于本行政机关职权范围的,应当即时作出不予受理的决定,并告知申请人向有关行政机关申请; (三)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当允许申请人当场更正;(四)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理;(五)申请事项属于本行政机关职权范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的,应当受理行政许可申请。” 行政机关受理或者不予受理行政许可申请,应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。

2. 《行政许可法》第三十四条  行政机关应当对申请人提交的申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,行政机关能够当场作出决定的,应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序,需要对申请材料的实质内容进行核实的,行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。

3-1 .《行政许可法》第三十七条  行政机关对行政许可申请进行审查后,除当场作出行政许可决定的外,应当在法定期限内按照规定程序作出行政许可决定。

3-2.《行政许可法》第三十九条  行政机关作出准予行政许可的决定,需要颁发行政许可证件的,应当向申请人颁发加盖本行政机关印章的行政许可证件。

4.《行政许可法》第四十四条  行政机关作出准予行政许可的决定,应当自作出决定之日起十日内向申请人颁发、送达行政许可证件,或者加贴标签、加盖检验、检测、检疫印章。

5-1. 《行政许可法》第七十二条  行政机关及其工作人员违反本法的规定,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:(一)对符合法定条件的行政许可申请不予受理的:……(六)依法应当举行听证而不举行听证的。

5-2.《行政许可法》第七十四条  行政机关实施行政许可,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的;(二)对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限内作出准予行政许可决定的;(三)依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定,未经招标、拍卖或者考试,或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的。

职责边界

 由市房管局承办

承办机构

武汉市住房保障和房屋管理局行政审批处

咨询方式

咨询电话:027-65770866、027-65770867;

办公地址:市民之家D56、D57审批窗口; 邮箱:whsfgjxzspc@163.com.

监督投诉

方式

1、市长热线:027-12345;

2、市房管局机关纪委,办公地址:武汉市江岸区高雄路166号,投诉电话:027-85482283;

3、市政务服务中心管理办公室督查处,投诉电话:027-65770000。

备注

 

 

新建商品房预售资金监管(重点资金拨付)

来源:武汉市住房保障和房屋管理局发布时间:2017-12-22

 职权编码

270002

职权名称

新建商品房预售资金监管(重点资金拨付)

实施机关

武汉市住房保障和房屋管理局

职权依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条;

2、《城市商品房预售管理办法》第十一 条;

3、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号文)第九条;

4、《市人民政府关于印发武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法的通知》(武政规[2012]15号)第四章

受理范围及条件

申请人提交的新建商品房预售资金监管重点(其他)资金拨付申请材料齐全,符合法定形式。

需提交的材料

1、《新建商品房预售重点监管资金使用申请表》;

2、申请报告(重点资金未蓄满、特殊情况时申请使用重点资金的项目提交);

3、重点监管资金使用计划表;

4、工程款支付证明(工程款由三方会签盖章确认,税款提供税票或交税凭证,水电气等收费由开发企业提供发票);

5、资金使用计划表中对应的合同;

6、在途资金证明(重点资金未蓄满申请使用重点资金的项目提交);

7、节点证明材料(第一节点提供预售证,第二节点现场查勘,第三节点提供竣工验收备案证;第四节点提供权属分割证明);

8、委托书、经办人身份证复印件。

法定期限

5个工作日

承诺期限

5个工作日

收费依据及标准

不收费

职权运行流程

申请→受理(初审)→复审→审核→办结(开具拨付证明)

责任事项

1.受理阶段责任:公示依法应当提交的材料;一次性告知补正材料;依法受理或不予受理(不予受理应当告知理由),不得要求申请人提交与其申请的事项无关的技术资料和其他材料。

2.审查阶段责任:行政机关应当对申请人提交的申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,行政机关能够当场作出决定的,应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序,需要对申请材料的实质内容进行核实的,行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。

3.审核责任:作出决定;按时办结;法定告知。

4.送达阶段责任:符合条件的并通知申请人,予以送达;不予批准的,应当说明理由。
5.监管责任:应当建立健全监督制度,通过定期检查、不定期抽查有关材料履行监督责任,对违反规定的行政工作人员给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

责任事项依据

1-1.《行政许可法》第三十条  行政机关应当将法律、法规、规章规定的有关行政许可的事项、依据、条件、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。申请人要求行政机关对公示内容予以说明、解释的,行政机关应当说明、解释,提供准确、可靠的信息。

1-2.《行政许可法》第三十一条  行政机关不得要求申请人提交与其申请的行政许可事项无关的技术资料和其他材料。”

1-3.《行政许可法》第三十二条  (一)申请事项依法不需要取得行政许可的,应当即时告知申请人不受理;(二)申请事项依法不属于本行政机关职权范围的,应当即时作出不予受理的决定,并告知申请人向有关行政机关申请; (三)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当允许申请人当场更正;(四)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理;(五)申请事项属于本行政机关职权范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的,应当受理行政许可申请。” 行政机关受理或者不予受理行政许可申请,应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。

2.《行政许可法》第三十四条  行政机关应当对申请人提交的申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式,行政机关能够当场作出决定的,应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序,需要对申请材料的实质内容进行核实的,行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。

3-1.《行政许可法》第三十七条  行政机关对行政许可申请进行审查后,除当场作出行政许可决定的外,应当在法定期限内按照规定程序作出行政许可决定。”

3-2.《行政许可法》第三十九条  行政机关作出准予行政许可的决定,需要颁发行政许可证件的,应当向申请人颁发加盖本行政机关印章的行政许可证件。

4.《行政许可法》第四十四条  行政机关作出准予行政许可的决定,应当自作出决定之日起十日内向申请人颁发、送达行政许可证件,或者加贴标签、加盖检验、检测、检疫印章。”

5-1.《行政许可法》第七十二条  行政机关及其工作人员违反本法的规定,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:(一)对符合法定条件的行政许可申请不予受理的:……(六)依法应当举行听证而不举行听证的。”

5-2.《行政许可法》第七十四条  行政机关实施行政许可,有下列情形之一的,由其上级行政机关或者监察机关责令改正,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:(一)对不符合法定条件的申请人准予行政许可或者超越法定职权作出准予行政许可决定的;(二)对符合法定条件的申请人不予行政许可或者不在法定期限内作出准予行政许可决定的;(三)依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定,未经招标、拍卖或者考试,或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的。

职责边界

市局是我市新建商品房预售资金监管的主管部门,负责监管办法的组织实施,武汉市房地产市场管理中心是本市新建商品房预售资金监管机构,具体负责监管工作。

承办机构

武汉市房地产市场管理中心

咨询方式

027-85482187;办公地址:武汉市江岸区高雄路166号 ; 邮箱whsfgjxzspc@163.com

监督投诉方式

1、市长热线:027-12345;

2、市房管局机关纪委,办公地址:武汉市江岸区高雄路166号,投诉电话:027-85482283;    

备注

 

 

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